住宅ローンの金利上昇が不安な人へ｜家は「数字」と「感情」を分けて考える【買う・借りる・繰上げ返済】

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「住宅ローンの金利が上がるって聞くけど、大丈夫？」
「家を買いたい。でも本当に買っていいのか分からない」

日銀の利上げをきっかけに、住宅ローンの不安を抱える人が増えています。
家はほとんどの人にとって人生で一番大きな買い物で、そして一番感情的になりやすい買い物です。

この記事では、2019年から資産形成を続けてきた共働き家庭の目線で、住まいとお金を考えるときに大切にしている考え方をまとめました。

いちばん大事なのは「数字」と「感情」を分けること

住宅ローンを組みすぎてしまう人は少なくありません。理由の多くは、感情だけで決めてしまうことです。

「子どもが生まれたから」「周りが買い始めたから」「理想の間取りが見つかったから」。どれも大切な気持ちですが、それだけで決めると、予算を超えた借入につながりやすくなります。

おすすめの順番はこうです。

1. まず、数字だけで考えてみる
2. そのあとで、感情を入れる

感情を入れるのは悪いことではありません。ただ、数字で考えずに、感情だけで判断しない。これがいちばん大切なルールです。

数字で考えると、どうなる？

資産がある程度できるまでは、賃貸が無難

数字だけで見ると、資産がまだ少ないうちは賃貸の方が無難です。
手元のお金を住宅にまとめて使うと、生活防衛資金や投資に回すお金が減り、資産形成のスタートが遅れてしまうからです。

買うなら「値上がりする見込みが高い家」を、予算の範囲内で

家を買うこと自体が悪いわけではありません。
購入金額より値上がりする見込みが高い家を、予算の範囲内で買えるなら、資産として考えても良い選択です。

値下がりする家は、純資産を減らすことを理解しておく

反対に、買った時より値下がりする家を買うと、純資産（資産からローンを引いたもの）が減ります。
多くの家は、建物の価値が年数とともに下がっていきます。「家を買えば資産になる」とは限らない、という点は知っておきたいところです。

それでも「どうしても欲しい」なら

数字で考えたうえで、それでも感情的にどうしても欲しい。それも自然なことです。
その場合は、次のようにしてしっかり資金管理をしましょう。

• 稼ぐ力を伸ばして、収入を増やす
• ほかの支出を見直して、倹約する
• 予算の上限を先に決めて、それを超えない

純資産が減る家を買うと、資産形成や経済的自由が遠のく可能性があります。それを理解したうえで選ぶのと、知らずに選ぶのとでは、その後の家計がまったく違ってきます。

すでに住宅ローンがある人の、金利上昇への備え

変動金利でも、すぐに返済額が増えるとは限らない

変動金利は、銀行の基準金利に連動して見直されます。日銀が政策金利を引き上げると、多くの銀行で基準金利も上がります。

ただし、銀行によっては次のようなルールがあり、毎月の返済額はすぐには増えません。

• 5年ルール：毎月の返済額は5年間変わらない（利息と元本の内訳が変わる）
• 125%ルール：5年後の見直しでも、返済額は前の125%までしか上がらない

このルールがあるかどうかは銀行ごとに違います。ネット銀行には、このルールがないところもあります。まずは自分の契約内容を確認しましょう。

繰上げ返済か投資かは、3つの数字で考える

ここでも、感情ではなく数字で考えます。

• ローン金利と、投資で見込むリターンの差：金利が低いうちは投資が有利になりやすく、金利が上がるほど繰上げ返済の「確実に利息が減る」効果が大きくなる
• 手元のお金：繰上げ返済したお金は戻ってこない。生活防衛資金や近いうちの教育費を削ってまで返さない
• 住宅ローン控除の期間：控除を受けている間は、残高が減ると控除も減る

「この条件になったら見直す」を先に決めておく

金利のニュースを見るたびに不安になるより、「金利がこの水準を超えたら」「返済額がこのくらい増えたら」と、見直す条件を先に決めておく方が、気持ちがずっとラクです。

まとめ：住まいの判断は、最後は自分で決める

住まいは家族の暮らしそのものです。正解は家庭ごとに違い、最後はすべて自己責任です。だからこそ、数字と感情の両方をしっかり見て、よく考えたうえで決めることをおすすめします。

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